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Désignation d'un administrateur provisoire

La vacance du syndic engendre un blocage du fonctionnement de la copropriété très préjudiciable au syndicat, aux copropriétaires, mais également aux tiers. À cet égard, l'arrêt commenté destiné à une très large publication, retiendra l'attention des praticiens en ce qu'il permet d'éviter une période de carence entre la fin du mandat du syndic en cours et le mandat de l'administrateur provisoire.

En l'espèce, une assemblée générale convoquée le 22 mars en vue de la désignation du syndic n'avait pu se tenir. Le mandat du syndic en exercice expirant le 31 mars, le syndicat des copropriétaires avait introduit une requête visant à faire désigner un administrateur provisoire dès le 24 mars. Le 31 mars, le président du tribunal de grande instance avait rendu une ordonnance accueillant cette demande. La Haute juridiction approuve la cour d'appel d'avoir rejeté la demande en rétractation de l'ordonnance formée par un copropriétaire.

Il faut rappeler que le décret du 17 mars 1967 résout les difficultés liées à la vacance du syndic en prévoyant deux procédures spécifiques selon les causes de celle-ci. L'article 46 du décret du 17 mars 1967 s'applique lorsqu'aucun syndic n'a pu être désigné par l'assemblée générale dûment convoquée à cet effet. Sera alors désigné un syndic judiciaire. L'article 47 concerne les autres hypothèses d'absence de syndic. Il s'agira pour l'essentiel de motif qui lui sont propres (décès, démission, expiration du mandat sans convocation d'une assemblée générale, liquidation judiciaire). Sera alors nommé un admirateur provisoire. Cette distinction se justifie par le fait que, dans le premier cas, l'assemblée a été convoquée alors que dans le second, aucun débat n'a peu avoir lieu. Les articles 46 et 47 ont respectivement un domaine d'application interprété strictement par la jurisprudence. Le requérant doit donc, selon l'hypothèse à laquelle il est confronté, demander soit la désignation d'un syndic provisoire en application de l'article 46 soit d'un administrateur en application de l'article 47 (Civ. 3e, 20 févr. 2002, n° 00-14.276, Petit (M me ) c/ Cahin (Epx) et autres, AJDI 2002. 534 , obs. P. Capoulade  ; 28 nov. 2012, n° 11-18.810, DG (Sté) c/ Syndicat des copropriétaires de la copropriété Le Magali, Dalloz actualité, 5 déc. 2012, obs. Y. Rouquet  ; AJDI 2013. 355 , obs. D. Tomasin ).

Au cas particulier, le fondement de l'action ne soulevait pas de difficulté. Comme le souligne la Cour de cassation, le syndicat des copropriétaires ne se trouvait pas dans le cas d'un défaut de nomination d'un syndic prévu à l'article 46 puisque l'assemblée générale ne s'était pas réunie. C'est un argument procédural qui était soulevé dans le pourvoi. Son auteur excipait que le juge avait modifié l'objet du litige en désignant un administrateur provisoire, la requête visant à la fois les articles 46 et 47. Cette thèse n'est pas retenue par la Cour de cassation : nonosbtant le visa erroné, la demande tendait à ce que soit désigné un administrateur provisoire à qui serait confié une mission prévue à l'article 47.

Mais l'article 47 pouvait-il être invoqué, alors qu'au jour de l'introduction de l'action, le mandat du syndic était en cours ? Cet article ne s'applique que dans le cas « où le syndicat est dépourvu de syndic ». En l'espèce, la Cour de cassation estime que cette condition était remplie dès lors qu'en raison du risque d'absence du syndic au terme de son mandat, le syndicat avait sollicité la désignation d'un administrateur à compter du mandat en cours. Le mandat du syndic avait expiré lors de la prise de fonction de l'administrateur provisoire.

La Cour de cassation souligne que le syndicat des copropriétaires avait agi en « raison du risque d'absence de syndic ». Il semble que les saisines anticipées du juge compétent ne seraient toutefois pas recevables à défaut de certitude de vacance dans un délai insuffisant pour convoquer une assemblée. Un simple aléa ne suffirait pas. C'est le cas lorsque la validité du mandat du syndic fait l'objet d'un contentieux. Ainsi, il a été jugé que le syndicat n'est pas dépourvu de syndic lorsque le jugement prononçant l'annulation de l'assemblée générale ayant désigné le syndic n'est pas définitif, le mandataire continuant à exercer ses fonctions pendant le délai du recours (Civ. 3e, 25 janv. 2005, n° 03-14.716. Comp. à propos de l'art. 46, Civ. 3e, 28 nov. 2012, n° 11-18.810, préc. ; V. Civ. 3e, 22 juin 1993, n° 91-19.327, RDI 1993. 423, obs. P. Capoulade et C. Giverdon ). Il en va de même lorsque, pour obtenir la désignation d'un administrateur provisoire, le requérant invoque la nullité de plein droit du mandat du syndic faute d'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Cette nullité devra avoir été constatée préalablement à l'issue d'une procédure contradictoire (Civ. 3e, 5 juill. 2018, n° 17-21.034, D. 2018. 1492 ).

Mots clés :

IMMOBILIER * Copropriété et ensembles immobiliers